专业治白癜风医院 http://pf.39.net/bdfyy/bdfal/180416/6172017.html1这个楼盘是十里长江。2聊项目以前，先八卦一下中海这家公司。很多开发商在自己的简历、在各种PPT里，都喜欢加这么一句：非中心不拿地，以此来拔高自己的身份和形象，就像我一位生活作风不太严谨的朋友以前很骄傲的宣布过，低于的大保健他都不做，差不多一个意思。至少到目前为止，在重庆楼市上，践行这个标准最严格的，其实是中海，不信我们可以数一下它这些年来，在重庆开发过的楼盘：国际社区、北滨壹号、寰宇天下、紫御江山、天钻、九龙天颂……，哪个不是在核心区和传统的中心地段？3中海这个套路，在全国范围内看，盈利能力其实是很强的，因为过去二十年总体来说，城市中心的土地增值速度明显要大于新兴板块，中海在各个城市拿的地普遍又比较大，很多项目开发周期动辄就是五年以上，虽然拿地的时候、价格看起来往往比较高，但房子修着修着、房子下面的地不知不觉中就变成了白菜价。我记得有一年，万科的销售额是中海的两三倍，结果年底一算账，中海的利润却差不多是万科的两倍，中海之所以能够做到这个利润水平，和它的这个拿地策略，应该有一定的关系。所以有段时间，中海出来的人，在房地产行业非常抢手，全世界的老板都一样，都喜欢能为自己赚钱的人。4在重庆，中海的拿地策略也是很清晰的，把它的项目清单一拉我们就能发现，它绝大多数的项目，都布局在两条南北滨江路的核心地段，重庆CBD的住宅，它曾一度占了差不多半壁江山。但就效益来说，中海的这个拿地策略，之前在重庆的实践效果，却不如它在有些城市那么理想。我估摸着原因至少有两个：其一，之前重庆在核心区，供了太多地，南北两条滨江路的岸边，差不多都是最近这15年内新开发的楼盘，供应量太大了，再好的东西多了就不值钱，爱马仕如果一年生产万个包，它也只能卖块一个，百达翡丽如果每年造10万块鹦鹉螺，顾客也只愿意给不能再多。其二，重庆楼市虽然销量高，但在多数时候，房价水平总体比较低迷，这种房价水平在很大程度上制约了开发商的成本空间，成本空间的不足，又反过来制约了楼盘的品质高度和溢价能力，这种循环会给开发商带来非常强的无力感，大环境的一粒灰，落在一家开发商的身上，就是一座山。5但是，相比中海项目里的师兄们，十里长江很可能要幸运得多。原因很简单，因为解放碑江北嘴弹子石这个三角形CBD，没剩什么大点的地块了，因为传统的城市核心区，也没剩什么大点的地块了。比如我们可以想象一下，五年八年以前，一位住在南岸的朋友，想买套房子改善一下生活，又不愿意去巴滨路或是茶园，他有哪些地方可以选？选择对象太多了，经开区、学府大道、回龙湾、弹子石、福利社、二塘……，以及一整条南滨路，如果愿意过桥他还可以杀到九龙坡去搞套二十四城、享受一下万象城和谢家湾小学的配套，但现在呢？他还有几个地方可以选？在各种各样的市场上，很多时候都是剩者为王。6同样一块地，同样一个项目，放在不同的市场环境里，最后的市场效果，差别有可能非常大，就好像你把同样一个小伙子，放到蓝翔技巧去学开挖掘机，又或是放到卫校学护理，他找女朋友的难度，完全是两个概念。这就是我认为十里长江这个项目、今年销量有可能飙到很高的第一个原因。7第二个原因，是它的产品力。它的产品力主要来自两个层面：一是外围的环境，二是内部的设计和硬件。8先说外环境。从十里长江看出去，是两江交汇处，最宽最安静的江面，正看解放碑和江北嘴，算得上是城市封面级的景观。在重庆楼市，对于江景的价值，其实一直有争议。有些人觉得，重庆这么长的江岸线，江景这个玩意压根就谈不上稀缺，并且两江四岸之上，这么多观景台，这么多公园，你随便去哪里都可以看，一分钱都不用花——那么，花一大笔钱买个江景，意义在哪里？我个人的看法，大概是这样的：如果你买房子的预算比较紧张，确实没必要去追江景房，因为它确实要贵一些，并且越好看的江景贵得就越多。但是，如果你有那个经济能力，想犒劳一下自己，多花点钱买个江景，其实也是阔以的，比如同样是点个外卖撸个串，你坐在阳台上、对着江北嘴解放碑撸、对着一江灯火撸，有可能就撸出一点豪迈感，产生一点身份认同感，觉得自己终于占领了这个城市核心的地段、最好的口岸，过去这些年总算是没有白辛苦，对生活能够多一点点的满足，你坐在自家阳台上看风景，和在观景平台和滨江公园看风景，感受很可能是不一样的，后者除了视觉以外，在心理层面还能带来更多的愉悦和满足感——而在这个世界上，绝大多数的享受都需要拿钱去换，没有免费的午餐。9再来说产品。关于十里长江的产品，我觉得比较有价值的，主要有几点。10一是它高层建筑平面的设计，大大提高了看江的户数比例。十里长江目前在售的住宅组团，大致可以分为两种产品：一种是头排看江的大平层，建筑面积平米，由于地势比较高，一楼就已经可以有很好的观江效果，不需要多说；另一种是后排高层，因为这个地块的进深比较深，导致在大平层的后面，还需要摆放很多栋楼，这些后排的楼栋，以建面的三室户型为主，如何让这些楼栋的业主能够享受到江景的福利，是设计需要解决的主要问题。十里长江的设计单位是梁黄顾，这家公司名气不小，实力也不错，成都国金中心、长嘉汇，以及设计还比较有特色的十七英里，都出自它的手笔。在十里长江的高层楼栋，它用了“V”字型的建筑平面设计，把楼层平面主要的景观面，做成了两条长斜线，这种平面设计的方式，可以在很大程度上提高可看江的户数比例。在过往的市场上，两江交汇正看解放碑江北嘴这种级别的景观，绝大多数都不属于买三房的客户、不属于住平米户型的业主，而十里长江的定位和设计，让更多这个面积和价位段的业主，也有了得到极致景观效果的可能，这一点还是比较可取的。如果你是中心地段的拥趸、是江景的爱好者，在多万这个价位段，在目前的市面上要选到比它更合适的产品，并不是一件容易的事。11二是它的大平层户型。建面平米，度的观景阳台、一面进深达到2米4，双套房设计，进深超过7米的主卧室可以套得下衣帽间和书房，大尺度的西厨和收纳空间，两个尺度完全相同的次卧、次卫在两间次卧居中。在建面这个面积标准之下，这应该是重庆市面上最好的户型之一，尤其是针对二胎家庭。从市场定位的角度说，它同样也很合理，目前市面上四房户型的面积定位，貌似稍微有点走极端的趋向：要么是套内平米左右偏紧凑的结构，要么是套内接近甚至超过的大平层，前者空间上比较拮据，后者的舒适度虽高，总价普通小康乃至中产家庭都承受不起。十里长江的这个平米户型，对于买豪宅能力未满、买普通四房又于心不甘的中间层，是一个不错的解决方案。并且这个户型的装修，无论是审美，又或是材料和设施设备，都做得比较到位，视觉和材质工艺都已经做到了轻奢标准，匹配得起这个面积段，综合来讲它已经算得上是入门级豪宅了，在四五百万这个价位段，有比较强的竞争力。12三是它的精装。市面上关于精装的争议，从来没有消停过，我个人还是比较站精装房。就拿十里长江来说，它大平层的精装前面已经聊过了，不多说，就算是它建面的主力三房户型，其审美标准、收纳空间、厨卫细节功能处理，都比市面上多数自己装修的房子，要强得多，不信你可以去链家翻一下三室的二手房，看看那些自信满满的民间装修达人，装出来的房子，普遍是个什么样子，你拉开这个户型的鞋柜看一下，再看看多数二手房在建材市场自己找商家做出来的鞋柜，就大概能感受到这个差距。就算抛开视觉和功能这两个见仁见智的话题不谈，只算经济账，精装房也有可取的地方。一套建面的户型装下来，只要标准不是太LOW，加上家具电器，四十万出头都是要的，对于多数工薪阶层，存四十万很容易吗？把这四十万的大部分纳入按揭难道它不香？14四是它的规模和配套。47万方的体量，在目前市场上，已经算是大盘了，经过过去若干年开发以后，弹子石板块的配套，也已经大体成熟，商业、医院、交通等等，都算是一个比较不错的水平。15综合外围的环境，以及内在的产品力来看，在年的城市中心地段，竞争力比十里长江更强的项目，应该不多。在刚刚过去的3月份，它成交金额超过了3.5亿，如果市场没有大的波动，这个业绩，在比较长的时期内应该都可以持续，按照它的开发节奏和进度看，这个项目在年，会有很大的供货量。16竞争力强，供货量又大，虽然年事实上才刚刚开始，虽然这个项目的单价并不算便宜，但它也许已经把半边屁股，坐到了重庆中心区销量冠军的椅子上，在核心区供应量大幅度减少的时候，执着于中心区的中海，终于开始尝到了甜头。所以，提前恭喜一下十里长江的售哥售姐，同样是卖房子，你们很可能比绝大多数楼盘的同行，都要挣得更多一点，同样是20个人卖房子，其它楼盘一年卖十五亿，你一个楼盘一年卖五十亿，随便一算账，差距就出来了。无论是买地做开发、又或是打工卖房子，有两件事，都是非常重要的：一是选对时间，二是站对地点。end聊房子找对象请上
